On entend souvent les investisseurs immobiliers se targuer de leur nombre de portes. À première vue, c’est impressionnant. Pourtant, derrière ce chiffre se cache souvent un piège : celui de privilégier la quantité au détriment de la qualité et de la rentabilité réelle.
Beaucoup croient à tort qu’en posséder davantage les rend plus riches, mais c’est une illusion. Vous pourriez détenir un parc de 50 portes générant un cash-flow net de 10 $ chacune (500 $ au total), alors qu’un immeuble de 10 unités bien géré pourrait dégager 100 $ par porte et en rapporter 1 000 $. Le calcul est simple : dans le premier cas, vous travaillez cinq fois plus pour gagner deux fois moins. Et cela, sans même parler de l’explosion des frais fixes…
De plus, un nombre de portes élevé rime souvent avec une multiplication des problèmes : plus de bris, plus de gestion de locataires, plus de logements vacants, et j’en passe. Sans une structure de gestion professionnelle, l’investisseur finit par s’épuiser et commettre des erreurs coûteuses.
Enfin, la course aux unités mène souvent au surendettement. On achète un premier immeuble, puis un deuxième financé par l’équité du premier, puis un troisième… la roue tourne. Cela fragilise l’investisseur : si les taux d’intérêt augmentent ou si le taux d’inoccupation grimpe légèrement, celui qui possède trop de portes avec de faibles marges de profit peut se retrouver en situation d’insolvabilité très rapidement.
En bref, en immobilier, mieux vaut moins de portes qui ouvrent sur des profits que beaucoup de portes qui ouvrent sur des problèmes. Malheureusement, avec la hausse vertigineuse des prix actuelle, il semble de plus en plus difficile de dénicher des immeubles réellement rentables.